- 作者: 张茂荣
- 来源: 信荣律师团队
- 日期: 2017-07-13
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案例1（无权处分案）：傅某诉罗某、赵某房屋买卖纠纷案
【裁判日期】
2016年7月28日
【裁判要旨】
无权处分合同有效，夫妻一方无权处分，配偶承担连带责任。
【基本案情】
罗某和赵某系夫妻关系，涉案房屋系赵某婚前购买，登记于赵某个人名下。2015年3月16日罗某与买家傅某签订买卖合同，以416万将房屋卖于傅某，约定任何一方违约需支付对方成交价20%的违约金，后房价暴涨，产权人赵某不予认可，引发诉讼。
【观点】
虽然《合同法》第51条规定了无权处分合同属效力待定合同，但其后最高人民法院出台的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条已明确规定无权处分合同属有效合同，不能履行的承担违约责任，而非缔约过失责任。
【法院观点】
深圳中级人民法院经审理认为：合同有效，老公无权卖房违约，由此产生的债务属夫妻共同债务，妻承担连带责任，判决罗某和赵某连带赔偿买家违约金40万元。
案例2（无权代理案）：丘某诉马某房屋买卖纠纷案
【裁判日期】
2016年4月15日
【裁判要旨】
无权代理后果等同于无权处分，合同合法有效，因产权人不追认导致合同无法履行的，无权代理人承担违约责任。
【基本案情】
房屋登记在何某名下，2015年9月1日马某以何某代理人身份与丘某签订房屋买卖合同，成交价123万元，后房价暴涨，马某告知丘某无法取得何某授权，合同无法履行，双由此发生纠纷。
【观点】
在《合同法》中，无权代理和无权处分属于互不相干的两种情形，然在结果层面，只要权利人不追认，导致的结果是一样的，即合同无法履行，最高院司法解释无权处分合同有效的规定及于无权代理合同，即：无权代理合同在签约人之间合法有效，因权利人不追认导致合同无法履行的，无权代理人承担违约责任而非缔约过失责任。
【法院观点】
深圳市中级人民法院经审理认为：双方签署的合同合法有效，判决无权代理人马某赔偿丘某违约金10万元。
案例3（冒签合同案）：高某诉金某房屋买卖纠纷案
【裁判日期】
2016年9月18日
【裁判要旨】
冒充他人出售房屋，合同对签约人有效，对产权人不发生法律效力，因产权人不追认导致合同无法履行的，冒签人对买家承担违约责任。
【基本案情】
2015年4月12日，金某与高某签订房屋买卖合同，成交价550万，办理公证委托时，金某被公证员识破不是产权人本人，后金某承认房屋系其同胞姐妹的，后房价暴涨，实际产权人不认可，不同意交易，引发纠纷。
【观点】
冒签合同，本质属于无权处分，根据最高人民法院司法解释，合同在签约人之间合法有效，冒签人不能取得产权人同意履行合同的，承担违约责任而非缔约过失责任。
【法院观点】
冒签合同依法成立并合法有效，对实际产权人不具有法律约束力，冒签人金某应承担违约责任，判决赔偿高某违约金55万元。
案例4（查封房屋案）：林某诉占某房屋买卖纠纷案
【裁判日期】
2017年2月27日
【裁判要旨】
查封房屋买卖合同合法有效，且买受人有权要求代为清偿在先查封债务，消除履行障碍，继续履行合同（强制过户）！
【基本案情】
2015年4月10日签约，成交价225万，签约前房屋处于查封状态，后双方发生纠纷无法履行，因房价已经大幅暴涨，林某起诉，要求代偿查封债务继续履行合同，一审法院以房屋存在查封，继续履行客观不能为由驳回林某全部诉讼请求，二审法院认为林某有权代偿，判决占某在林某代偿后继续履行合同（代偿款折抵购房款），过户到林某名下。
【观点】
房屋在查封状态下签署的买卖合同合法有效，买家有权行使涤除权，对查封债务予以代偿，并要求业主办理过户手续。
【法院观点】
合同在签订时存在的查封只是合同能否履行的障碍，并不是合同无效的理由，合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。林某自愿代为清偿查封债务消除查封，合同履行的障碍将不复存在，判决：撤销一审判决，改判双方继续履行合同，林某可直接代偿查封债务，代偿款折抵房款，占某在收到全部购房款且消除在先查封后将房屋过户到林某名下。
解读
1、关于无权处分、无权代理、冒签合同、查封房屋的合同效力，我们认为是合法有效没有异议的，然仍有很多律师对此持不同意见，特撰文以正视听；
2、不可否认，在最高院出台《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》之前，实践中对于无权代理和无权处分合同的效力是存在争议的，但出台之后已经统一：均属合法有效合同；
3、冒签卖房合同本质就是无权处分他人房屋，根据上述司法解释，合同对冒签人也是合法有效的；
4、有效合同的违约责任和无效合同的缔约过失责任对于权利人权益的保障天地之差：违约责任可以直接援引合同违约责任条款判决违约方承担责任，而缔约过失责任则需要权利人对损失承担举证责任，且存在共同过失的情况，实践中往往因为权利人无法完成举证而很少判决过错方承担高额责任；
5、查封房屋买家能否行使涤除权，要求代业主清偿查封债务继续履行合同，司法层面没有明确规定，我们认为，从法理上说，买家自愿代偿是自我设定义务，且不损害业主权益，不增加业主成本，有利于纠纷解决，有利于节省司法资源，不违反法律禁止性规定，法院应当予以同意。
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